SCHEIDUNGSIMMOBILIE
GRUNDSATZFRAGEN ZUM THEMA SCHEIDUNGSIMMOBILIE
Was passiert mit einem gemeinsamen Immobilienkredit nach der Trennung?
Nach einer Trennung kann das gemeinsam erworbene Haus oder die Wohnung schnell zum Streitpunkt werden. Da oft noch nicht alle Raten für die Immobilie beglichen sind, müssen die laufenden Kredite weiterhin bedient werden. Wer übernimmt die Verantwortung für diese Zahlungen nach der Scheidung? Und wie werden die finanziellen Verpflichtungen geregelt, wenn die Immobilie verkauft wird oder einer der Partner auszieht?
Alleiniger Kredit
Was passiert, wenn nur ein Ehepartner den Kredit aufgenommen hat?
Wenn es nur einen Kreditnehmer gibt, ist dieser allein für die Rückzahlung aller Schulden gegenüber der Bank verantwortlich. Er muss den Kredit vollständig selbst zurückzahlen, unabhängig davon, ob er weiterhin in der gemeinsamen Immobilie wohnt. Sollte es keinen Ehevertrag geben, gilt bei einer Scheidung die Zugewinngemeinschaft. Diese regelt lediglich die Aufteilung des während der Ehe erworbenen Vermögens – persönliche Schulden eines Partners werden dabei jedoch nicht gemeinsam getragen oder ausgeglichen.
Gemeinsamer Kredit
Gemeinsame Kreditverträge: Was bedeutet die gemeinsame Unterschrift?
Wenn beide Ehepartner den Kreditvertrag unterzeichnet haben, tragen sie gemeinsam die Verantwortung für die verbleibende Schuld bei der Bank. Selbst wenn nur einer von ihnen im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie steht, müssen trotzdem beide die Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag erfüllen. Sie haften hierbei als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass die Bank nicht jeden Partner nur zur Hälfte in die Pflicht nimmt. Stattdessen kann sie den gesamten Betrag von einem der beiden einfordern. Danach müssen die Ehepartner im Innenverhältnis untereinander klären, wie der Ausgleich erfolgen soll.
Ausgleichszahlung
Ausgleichszahlung bei alleiniger Nutzung
Derjenige, der das Haus oder die Wohnung verlassen hat, kann vom verbleibenden Partner eine Nutzungsentschädigung verlangen, die einer Mietzahlung ähnelt. Dies dient dazu, den Vorteil des alleinigen Wohnens in der gemeinsamen Immobilie auszugleichen. Ein Anspruch auf diese Entschädigung besteht jedoch erst, wenn ein klares Zahlungsbegehren geäußert wurde. Die Nutzungsvergütung kann zudem bei einer möglichen Unterhaltszahlung berücksichtigt werden. Zu Beginn kann die Entschädigung niedriger angesetzt werden als die ortsübliche Miete.
Zukünftige Nutzung
Zukunft der Scheidungsimmobilie: Verkaufen, Vermieten etc.?
Nach einer Scheidung müssen sich beide Ehepartner über die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen. Kann einer die Kredite allein tragen, kann die Bank die Verpflichtungen auf ihn übertragen, prüft jedoch die finanzielle Situation genau. Eine Immobilienbewertung hilft, den Ausgleichsbetrag für den anderen Partner zu ermitteln.
Alternativ kann die Immobilie vermietet werden, um die Kredite gemeinsam weiter abzuzahlen. Oft ist jedoch der Verkauf die beste Lösung. Dieser kann schon im Trennungsjahr erfolgen, um finanzielle Belastungen zu reduzieren, vorausgesetzt, beide sind sich einig.
Vorfälligkeitsentscheidung und steuerliche Aspekte beim Verkauf
Viele Immobilienbesitzer haben für den Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung langfristige Darlehen abgeschlossen, um sich eine lange Zinsbindung zu sichern. Dies ermöglicht eine bessere Planbarkeit der Finanzierung. Ist dies bei Ihnen ebenfalls der Fall? Dann sollten Sie bei einem Verkauf der Immobilie im Scheidungsfall darauf achten, welche Vorfälligkeitsentschädigung die Bank für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits verlangt. Da der Kreditvertrag für eine bestimmte Laufzeit vereinbart wurde, entgehen der Bank durch eine frühzeitige Ablösung Zinserträge, die sie durch die Entschädigung ausgleichen möchte.
Zusätzlich ist die Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie zu berücksichtigen. Wer die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft und in den letzten drei Jahren nicht selbst darin gewohnt hat, muss Einkommenssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf entrichten. Wird ein Teil des Hauses oder der Wohnung vermietet und innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, fällt für den vermieteten Anteil eine anteilige Spekulationssteuer an.
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